Jesień życia jest zwykle okresem w którym nasze życie ulega wyhamowaniu, w związku z przejściem na emeryturę pojawia się więcej wolnego czasu. Niesie to za sobą także zmniejszenie wpływów do domowego budżetu – emerytura zazwyczaj jest pewną tylko częścią naszych ostatnich zarobków. Pojawia się wtedy konieczność ograniczenia wydatków, co w pewnych sytuacjach jest możliwe, choć niesie za sobą zwykle istotne konsekwencje. Jak powszechnie wiadomo – nic za darmo, niemniej gdy już przekażemy coś co należy do nas, to dobrze znać swoje uprawnienia wynikające z tego faktu.
Jak zasygnalizowano wyżej, emerytura wynosi zazwyczaj jedynie pewien ułamek ostatniego wynagrodzenia. W starym systemie emerytalnym odpowiadała ona wynagrodzeniu za ostatni okres pracy, w tzw. nowym portfelu odpowiada ona prognozowanej długości życia i sumie składek odprowadzonych w trakcie okresów ich opłacania. Początkiem 2023 roku przeciętna emerytura z ZUS wynosiła ok. 2900 złotych, a z uwzględnieniem 13 i 14 emerytury było to ok. 3100 zł brutto[1]. Mowa tutaj o kwotach stanowiących ok. 60% mediany wynagrodzeń we wskazanym okresie[2]. Odnosząc to do średniej wynagrodzeń za wskazany okres jest to ok. 45%. W tym miejscu należy jeszcze wskazać, że jeszcze niższe emerytury otrzymywane są z systemu KRUS. Oznacza to, że statystycznie nasze dochody po przejściu na emeryturę spadną o połowę. Oznacza to także, że mieliśmy wcześniej dość dużo czasu, żeby na taką ewentualność się zabezpieczyć, np. gromadząc odpowiedni majątek – tutaj jednym z możliwych wyborów są nieruchomości. Przyjmując jednak, że nie jesteśmy lidyjskim Krezusem i mamy jedynie jedną nieruchomość, nie musi to oznaczać że jedyne co możemy w tej sytuacji zrobić to sprzedać ją i wynajmować do końca życia tańszy lokal.
Możliwe jest przekazanie takiego obiektu w darowiźnie (zstępnym, lub innym osobom) wraz z zagwarantowaniem sobie prawa do zamieszkiwania w tymże domu/mieszkaniu (służebność dożywotniego zamieszkania) lub także z dożywotnia opieką (prawo dożywocia).
Od strony prawnej są to 2 czynności (umowy) zawierane łącznie, najczęściej w jednym akcie notarialnym. Pierwszą jest darowizna w której następuje przeniesienie własności na nowego właściciela, kolejną jest zobowiązanie nowego właściciela do określonych czynności na rzecz dotychczasowego właściciela (tu albo znoszenie dalszego zamieszkiwania tej osoby w przedmiocie darowizny, albo poprzednie połączone z zapewnieniem mu dożywotniej opieki). Rozważmy oba przypadki osobno:
Służebność dożywotniego zamieszkania: podstawą prawna jest tutaj art. 296 Ustawy kodeks cywilny (Dz.U.2023.1610 t.j. z dnia 2023.08.14). Operacja polega na tym, że przekazujemy mieszkanie/dom innej osobie, sami mamy prawo w nim zamieszkiwać do śmierci (lub na krótszy okres czasu, wskazany w akcie notarialnym). Oznacza to, że podatki od nieruchomości, koszty napraw i remontów ponosi nowy właściciel nieruchomości (trudno wymagać, żeby inna osoba płaciła podatek za cudzą rzecz). Uprawniony z tytułu służebności mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy o użytkowaniu (a więc dotyczące służebności).
Prawo dożywocia zostało uregulowane w art. 908 i nast. KC. Najprościej rzecz ujmując jest to powyższe prawo poszerzone o utrzymanie darczyńcy. Cytując za kodeksem cywilnym obdarowany powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Co to jednak oznacza? W praktyce odpowiedzieć należy, że to zależy od konkretnego przypadku. Inne będą koszty utrzymania osoby obłożnie chorej, wymagającej stałej, specjalistycznej opieki, inne zaś osoby będącej pomimo wieku w dobrej kondycji fizycznej i zachowującej jasny umysł. Posługując się danymi GUS (stan na 2021 rok) wskazano kategorie wydatków do ponoszenia których powinien się przygotować obdarowany:
• Zgodnie z obwieszczeniem „Budżety gospodarstw domowych w 2021 roku”[3] średnie miesięczne wydatki na żywność wyniosły przy uwzględnieniu grup społecznych i jednoosobowego gospodarstwa domowego średnio 363,03 zł miesięcznie na 1 osobę w gospodarstwie domowym.
W związku z powyższym obciążenie roczne dla 1 osoby wynosi 3 363,60 zł.
• Zgodnie z obwieszczeniem „Budżety gospodarstw domowych w 2021 roku” średnie miesięczne wydatki na opał i energię wyniosły przy uwzględnieniu grup społecznych i jednoosobowego gospodarstwa domowego średnio 280,30 zł miesięcznie na 1 osobę w gospodarstwie domowym.
W związku z powyższym obciążenie roczne dla 1 osoby wynosi 3 363,60 zł.
• Zgodnie z cytowanym opracowaniem, średnie miesięczne wydatki na odzież (w tym obuwie) wyniosły przy uwzględnieniu grup społecznych 64,43 zł na 1 osobę w gospodarstwach domowych.
W związku z powyższym obciążenie roczne dla jednej osoby wynosi 773,16 zł.
• Zgodnie z cytowanym opracowaniem, średnie miesięczne wydatki na zdrowie (w tym wyroby medyczne) wyniosły przy uwzględnieniu grup społecznych 86,12 zł na 1 osobę w gospodarstwach domowych.
W związku z powyższym obciążenie roczne dla jednej osoby wynosi 1 033,44 zł.
Koszt utrzymania jednej osoby wynosił więc w 2021 roku (średnio, wg. wyliczeń GUS) 9 526,56 zł rocznie, tj. prawie 794 złote na miesiąc.
Doliczając do tego czynsz jako utracony pożytek, a także prognozowana przez GUS długość życia danej osoby na podstawie wieku możemy określić w ten sposób wartość prawa dożywocia. Otrzymany wynik jest oczywiście uśredniony. To, że dana osoba powinna żyć zdaniem GUS 85 lat, wcale nie znaczy, że nie może umrzeć wcześniej, lub zrealizować coroczne życzenia bliskich „stu lat życia w dobrym zdrowiu”.
Z powyższego zestawienia wynika więc jasno, że pomimo faktu otrzymania hojnej darowizny (nieruchomości) zobowiązania nowego właściciela bardzo się zwiększają, a przez to spadają obciążenia darczyńcy.
Powyżej przedstawiono uregulowania prawne, a więc w uproszczeniu można powiedzieć teorię. Praktyka wygląda jednak często inaczej, co często należy rozpatrywać w kategoriach sytuacji patologicznych, czy wręcz przemocowych. Mowa tutaj o osobie starszej, która jeśli nawet jest świadoma swoich praw, to często nie wie co ma robić, żeby je wyegzekwować.
Zasadniczym uprawnieniem darczyńcy (i zarazem dożywotnika) jest możliwość cofnięcia darowizny. Można to zrobić do 10 lat. Warunkiem jest tutaj rażąca niewdzięczność obdarowanego.
Za rażącą niewdzięczność można uznać sytuację w której mamy do czynienia ze znacznym nasileniem złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy czy szkody majątkowej. Jako zachowanie rażąco niewdzięczne, należy rozumieć m.in. spowodowanie popełnienia przestępstwa przeciwko darczyńcy, pozbawienie życia, spowodowanie rozstroju zdrowia jak również rażące naruszenie obowiązków rodzinnych[4]. Warunkiem jest jednak rażąca niewdzięczność, nie zaś zwykła niewdzięczność. Często w ocenie sądów rozpatrujących wnioski o odwołanie darowizny sytuacje wskazywane przez dożywotników były przykładami zwykłej niewdzięczności, która nie uprawniała ich do odwołania darowizny. Dopuszczalne jest występowanie o zwrot wydatków poniesionych np. na opał (obowiązek jego zapewnienia ciąży na właścicielu) jedzenie, czy leki. Wymaga to jednak przeprowadzenia sprawy przed sądem i często niszczy jakąkolwiek relację rodzinną pomiędzy właścicielem a dożywotnikiem, w związku z tym podobny wniosek powinien być ostatecznością.
Analogicznie nowy właściciel nieruchomości jest uprawniony do zamiany służebności na rentę, jeśli dożywotnik dopuszcza się rażących uchybień w wykonywaniu swojego prawa (303 KC). Tutaj również musi być zachowany warunek wystąpienia rażących uchybień.
Na koniec rozważań należy jeszcze wskazać, że dla istnienia prawa dożywocia wpis w księdze wieczystej nie jest konieczny (wystarczy sam akt notarialny), inaczej jest ze służebnością dożywotniego zamieszkania – tutaj wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że jeśli z jakiegoś powodu treść służebności nie jest ujawniona w księdze wieczystej, to kolejny nabywca po nowym właścicielu (osoba której obdarowany sprzeda nieruchomość, do czego obdarowany ma prawo) może złożyć pozew o eksmisję osoby uprawnionej, jeśli działała w oparciu o zapisy księgi wieczystej, a wniosek taki może być rozpatrzony pozytywnie.
Konkludując: prawo cywilne zna instytucje pozwalające zabezpieczyć interesy osoby przekazującej nieruchomość w zamian za opiekę, przy czym praktyka zależy już od indywidualnych cech obdarowanego i darczyńcy, relacji rodzinnych, odległości i wielu innych czynników. Najlepszym sposobem na zabezpieczenie swoich interesów jest po prostu odpowiedni dobór osoby, którą wybieramy (w zamian za darowiznę) na swojego opiekuna.
Autor artykułu:
Kamil Waleczek
rzeczoznawca majątkowy nr. upr. MRiT 7893